房建设计总包管理经验

linxiaoyun 2023.4.25 16:58 492 0
设计管理 房地产

以往房建设计院仅做项目单一土建设计工作的传统模式已逐渐被历史淘汰,出于国家政策EPC项目普及及社会经济发展的需要,未来将产生大量的设计总包项目。在此,作为一名建筑设计师,希望分享一些个人对设计总包管理的经验,希望对同行及有相关需求的朋友能够有所启发和帮助。

鉴于本文为经验分享类文章,下文将不做任何配图,方便大家阅读。

(一)概述

传统房建设计院单一土建设计模式:通常是指对一个项目的土建专业进行方案设计、初步设计及施工图设计工作。一般还可能会附带人防地下室设计工作,部分还会牵涉一个绿色建筑设计配合工作,具体绿建技术咨询交由专门的绿建咨询单位完成。

此类模式为我国以往建筑工程设计院的长期模式,在两千年以后,房地产市场蓬勃发展,大量设计院及设计团队涌现,主要工作基本都集中在方案及施工图设计两个层面。

总包设计:通常是指对一个项目可能涉及的所有专项进行设计的工作,按阶段分为方案、初步设计、施工图设计。按内容包括土建设计、精装修设计、景观设计、智能化设计、绿建设计、人防设计、幕墙设计、钢结构设计、市政道路设计、桥梁设计、水利设计、BIM设计及装配式设计等等可能牵涉的所有设计内容。

发展背景:随着社会经济发展的需要,总包设计越来越被认可,通常总包设计主要出现在公建项目上。业主多为政府或学校、医院及各部门企事业单位。

在业主层面,总包设计的好处主要有三块。

一是缩短项目招标时间,一次招标即涵盖所有设计内容,而不需要每个专项都进行一次招标工作;

二是责任落实到位,所有设计责任及协调工作都落实到一个乙方设计单位,而不会出现多个设计单位,设计工作范围内避免了所有推卸责任,工作扯皮情况的发生;

三是降低设计成本,正常来讲,总包设计还会有个总包管理费,但是具体到操作层面,往往是管理费不但没有,总的设计费也会低于各专项设计费的总和,变成了一种薄利多销的感觉。

(二)项目准备阶段

针对总包设计类项目,最好是在项目启动阶段,就早早的把项目可能存在的所有设计专项在最前期就确定下来,然后再针对每一个专项组织好专业设计团队。

这里面存在几种情况,设计院根据自身的规模及实力,有的设计院只具有土建设计团队,则需要寻找好其他所有专项的外协合作公司或团队。同时针对外协团队,最好是把设计费用这块也在一开始就落实清楚,以免后续产生不必要的麻烦。有另外一些设计院,内部可能本身就具有多个专项设计能力,则只需要对外进行少量专项设计补充技术力量即可。

不管是哪一种情况,都建议提前落实好团队。因为在方案的推进过程中,就需要其他各专项团队的通力配合。

土建设计一般是最早介入的专项,前期开展方案设计直接对接业主,这时候我的建议是在能够让业主对方案满意的前提下,通过方案处理手法,尽量避免一些小专项的产生。

比如,尽量不要采用玻璃幕墙这一建筑立面手法,可能很多时候是为了方案立面效果,但是,实际上不采用玻璃幕墙,一样可以拿出出彩的方案。而且国家对玻璃幕墙已经做了部分限制使用,像医院学校政府办公楼等公建场所本身对幕墙使用就是有限制,如果采用了,可能方案后续规委会通不过,或者方案通过了,到了施工图的时候图审通不过,届时还要进行修改。如果能够不采用玻璃幕墙,设计院就不需要进行幕墙的专项设计,减少了一个专项设计,不仅减少了专业沟通技术对接等工作量,还节约了设计成本。项目本身也更环保节能,施工成本也能够得到控制。

类似玻璃幕墙的,还有钢结构设计,如果项目没有很大跨度的报告厅等功能,尽量避免方案设计造成大跨度,如果有条件,可以采用预应力钢筋混凝土梁来负责部分较大跨度的功能需求。干挂外立面石材设计也是可以规避的一项小众设计工作。

如果以上玻璃幕墙,钢结构,干挂石材设计的确需要,我的建议是可考虑做到介于初步设计及施工图之间的深度即可。因为这类专项设计待施工阶段往往会有专项施工队伍对其进行深化二次设计,原有图纸可能会重新出具,这时候原有图纸保证能够做招标预算及施工控制的深度即可。后续具体实施细节施工图可交由专业厂家进行设计,专项落地性也更加能够得到保障。

(三)项目方案阶段

总包设计项目,土建方案优先介入开展具体设计工作,建筑方案设计需注意的事项上文已提及,不具有幕墙钢结构等设计的方案依旧能成为好的方案。

方案阶段其他专项团队可参与实际工作的主要有景观设计,以往景观设计通常在方案后面,在方案确定后,总图建筑拓扑关系确认后,在进行景观设计,好的景观设计能够更好的反映建筑的总图关系,体现项目的主旨意境,体现人文关怀。但这类景观处理方式,依旧是在土建完成之后,景观与建筑的关系只是从属衬托,不是相互印证。

总包设计,优秀的总图规划方案应该与景观规划同步开展,在方案有了想法之后,景观变可以介入,进行一种思想的交融,以便方案能够做出更为出彩的规划总图。

总图确定后,景观设计师能够更好的根据土建方案的建筑布局上,进行场地的规划及设计,配合方案进行景观专项分析设计,所以景观专业设计团队可以第一时间进入总包设计,配合方案设计同事完成方案设计。方案同事也不需要花大量精力在总图场地的细节设计上,起到事半功倍的作用。

方案完成后对业主进行方案汇报时,建议可同时进行景观方案的汇报,景观专项的主要工作都在场地方面,属于土建外部区域,与规划方案的总图本身就是互补关系,如果处理的好,即是对方案的提升与补充,起到烘托方案的作用,也能让总图建筑布局更加合理完整,对业主认可整体方案有帮助作用。

(四)初步设计阶段

方案通过业主认可及规委会后,将进入初步设计阶段,此时精装修、智能化等专项设计团队需要介入,各专项需根据方案的平面设计根据本专项角度提出合理的优化建议。各专项可进入方案阶段提供完整方案向业主汇报。

精装修设计方案需布置功能房的家具布置,用于判断设计的合理性,保证流线合理。在此同时,智能化专项设计团队与精装修往往是不可分割的,由于会议室等功能房的智能化程度较高,智能化设计本身同精装修就会处于相互深度配合的阶段,此时需同业主同步沟通两个专业的方案。

精装修设计方案往往先通过室内意向图、方案效果图两个阶段,智能化设计属于专业性较强的专项,一般提供的方案主要是为业主进行智能化系统的筛选,此时,智能化需根据项目规模建设面积来评估每套系统的造价情况,对每套系统国内一线及进口品牌的造价进行分类测算,引导业主在合理的造价预算内选择性价比较高的智能化系统组合方案。

初步设计阶段,各专项工作需同步进行,土建专业需对项目建筑结构水暖电所有专业进行深化设计,同时,其他专项对土建尤其是建筑专业平面布局进行优化建议,以便得出较为成熟的建筑平面布置图。为后续开展施工图设计时不至于各种考虑不周导致大量修改。

除此之外,绿色建筑咨询及人防设计等专项团队也需要介入,主要评估一下项目绿建这块是否有较大的硬伤存在。如果有硬伤,需要及时进行纠正。地下室人防方案需要同步报建,尽早确认人防审核意见,为下一步做施工图做好准备。

初步设计阶段最为重要的是保证方案深化的可实施性及项目预算的合理控制。因此,各专项设计工作的主要目的均因围绕以上两点执行。将项目造价进行专项拆分,合理分配,达到后续对施工招标预算的有力控制。

(五)施工图设计阶段

施工图设计阶段,一般情况下,首先需完成土建施工图,然后其他专项可陆续开展,如果项目是进行整体总包施工招标,则所有专项均需完成一次提交业主。如果业主考虑是分项招标,则设计可以逐步推进,分步提供最终成果给业主。不过随着国家政策的实施,以后一次提供所有成果将成为主流。

项目进入施工图阶段后,一般会存在一个工作内容划分的问题。此时,最容易出现的一个问题是各专项之间工作的各自为政,互提条件不及时,不认可导致的后续一序列问题。

项目管理工作将变得很重要,一个合格的项目负责人需对所有专项的所有专业都有基本了解,懂得各专项设计的难易点情况,各专项设计的常规工作推进方式,懂得各专项内部各专业的工作推进方式,对各专业要有个基本认识。以上这些能力,能够帮助项目总负责人协调好各专项的时间节点安排,协调好各专项之间的交叉工作安排,协调好各专项疑难点的拍板工作及工作量划分安排。

项目管理上,在具体图纸绘制过程中一定要对各项工作的工作范畴进行界定清晰,以免产生重复设计或有遗漏设计等情况。

很多专项之间本身存在工作交叉配合,项目管理上清洗明了。以下对各专项之间配合事宜分享一些经验,仅供大家参考。

1.土建专项与景观专项

两个专项之间主要配合点是总图场地布置及一层出入口布置。

建议土建专项建筑设计师做前半部工作,即建筑定位、区内主干道定位、建筑及主干道竖向设计、各建筑一层出入口位置明确。其他如区内支路、小道汀步、广场绿化铺装、景观竖向及有关细部竖向等设计工作可交由景观专项的景观设计师完成。

景观设计师对项目场地末端喷灌,路灯布置等进行合理深化后可提交土建专项水电设计师,自身不需要另行安排人员布置水电设计。

土建专项给排水专业设计师可在景观专业总图及竖向布置完成后再进行给排水总图管网设计。

土建专项电气专业设计师可在景观专业总图及竖向布置完成后再进行总图电气电信设计。

土建专项可不出总图,土建建筑设计师及土建水电完成后可交由景观专项统一出图,以免后续施工阶段产生土建一套总图,景观一套总图的情况,两套图纸容易不一致,产生不必要的沟通麻烦。

2.土建专项与精装修专项

两个专项之间主要配合点是建筑平面墙体布局、家具布局导致的电气点位布置、卫生间给排水设计、吊顶与喷淋点及灯具的布局等

土建专项建议建筑师与室内装修设计师充分沟通平面布置,装修设计师需将保证室内方案得到业主认可后的墙体布置能够反提给建筑师,建筑师核对是否满足消防设计等硬性规范要求。家具布置装修设计师可反提给建筑师,建筑专业单独设置家具图层,用于指导后续其他设计。

装修专项团队一般都不具有给排水设计能力,卫生间设计需提前确认布局,若考虑高档墙排水等处理手法,需提前和水专业设计师同事沟通,提给土建专项给排水设计师,一次布置到位以免反复。精装修吊顶及灯具的布置会影响消防喷淋点位的设计,此处土建给排水设计师需待装修吊顶及灯具布置完成后进行一轮喷淋点位深化设计工作。精装修专项不需要出具给排水专业图纸,施工已土建水图为准。

由于装修专项图纸中家具的布置及吊顶形式的布置会对土建专项电气设计产生较大影响,因此建议土建专项电气设计仅做强电设计中的系统设计、竖向管井设计、桥架设计等,弱电设计中的消防预警设计、广播设计、喷淋联动设计等必须的消防系统。其他弱电设计交由智能化专项设计,其他电气中有关照明、插座等设计交由室内精装修团队的设计师深化设计。此工作安排方式将大大减少土建电气设计师的无价值设计工作,减少工作量。

装修专项团队需单独配置电气设计师,装修团队电气设计师一般不能控制大的建筑电气系统设计,不懂得电气消防设计,因此,主要设计工作为根据平面家具布置,吊顶布置进行照明及插座设计工作。

此处需注意的是,土建电气设计师与装修电气设计师设计图纸不要出现重复内容,前端及末端分别进行设计,若因为图纸管理需要重复,则可以互相拷贝图纸,如有修改,需及时更新替换,保持图纸的唯一性。

土建如果考虑中央空调,暖通出风口的位置及出风方式与室内装修方案也会产生交集,建议暖通设计师与装修设计师共同商议解决。

3.土建专项与智能化专项

两个专项之间主要配合点在建筑机房部分及管井部分。

随着社会经济发展,项目对智能化程度要求越来越高,传统设计院简单布置的弱电井常常无法满足智能化机房的要求,此时,土建专项建筑师需与智能化设计师充分沟通,保证能够提供满足智能化设备要求面积的机房及管井。

智能化专项属于单专业设计工作,土建专项电气设计师仅需做好消防有关弱电设计工作,其他弱电智能化可以全部委托智能化专项电气设计师进行设计。

出于图审需要,消防专项的弱电设计依旧交由土建专项电气出图以保证土建消防的完整性,其他所有弱电则由智能化专项负责出图。

4.土建专项与钢结构、幕墙、干挂石材等专项

若项目存在以上专项,土建还需要与钢结构确认基础布置,提供受力布置满足钢结构的荷载要求,土建提供立面效果控制提交幕墙及石材进行专项设计。

土建与幕墙配合,还需注意幕墙的消防联动,幕墙的可开启扇是否满足土建防排烟要求。幕墙的分隔等是否满足防火要求等。

5.土建专项与人防专项

土建与人防专项是设计院经常碰到的一个情况,很多土建设计师同时也能够兼任人防设计师,再次就不做过多说明。

人防专项的建筑专业设计师需要富有经验,尽量一次设计到位,是两个专业较少反复修改的关键所在。

6.景观专项与智能化专项

两个专项的主要配合在智能化的一些室外系统上,比如门禁系统、围墙监控系统、巡更系统、广播音乐系统等,建议智能化依据景观总图完成智能化的总图设计,然后交由景观专项纳入总图统一编排出图,智能化不出具总图方面的设计图纸。

7.精装修专项与智能化专项

精装修与智能化的联系较为紧密,需要相互配合相互提交件反复才能较好的完成各自的设计工作。两个专项的主要配合点是家具的摆放、智能化点位的布置、会议系统的显示屏、led屏等等。

建议室内精装修的家具布置尽量深化且合理,用于指导智能化弱电点位的设计。智能化对显示屏的布置位置高度等等需结合室内装修方案进行整合考虑。

结论:以上仅对常规专项的一些工作经验做个简单分享,如果场地内有活水经过,还可能产生市政桥梁、水利专项等设计工作。具体如何提高效率,提高图纸质量,还需要广大建筑师在实践项目中获得经验。

总包设计对设计院管理能力的考验很大,做好一个总包设计,不仅需要设计院各专项设计师的通力合作,也需要业主方的通力配合,如果业主出现方案反复,对所有专项设计均会产生大量的关联修改。

很多时候,设计院同仁经常会抱怨业主想法反复导致大量修改工作,导致降低图纸质量拉长项目工期。我的建议是,外部环境我们无法控制,只能向内求索,通过提高自身综合素质,学会如何更有技巧的和业主沟通充分,以便减少方案的反复,施工图的反复,也是我们的一个必修课。

房建设计总包管理经验分享 - 知乎 (zhihu.com)

Last Modified·2023年4月25日 17:01

暂无评论

您尚未登录,请先才能评论。